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相隔一条街,为何房价差了这么多?

图片说明:相隔一条街,为何房价差了这么多?,。

学时,有一个经典房地产问题叫做:相隔一条街,为什么有的可以卖高价?当时,我们用来解释这个问题的答案是一句金科玉律的名言,叫做“地段、地段、还是地段”。但实际情况可能会是:在郊环外,一侧是上海,一侧是苏州昆山,说明了城市房价的差距;在市中心与市区,一个是静安区,一个是普陀区,说明了区域房价的差距;在环线的两侧,一个是内环内,一个是内中环,说明了环线房价的差距因为仅仅相隔一条街,根据价格比较法,往往价格是一致或者极为接近的。然而为何有的小区就能卖高价?今天我们就通过真实一二手市场的多个案例来分析,为何“相隔一条街”,房价为何差了这么多?首先,我们都需要有个共识,就是相同区域内,理论上来说,新房的均价普遍高于二手房的均价。根据兔博士APP最新的数据监测来看,上海新房的成交均价是54187元/㎡,而二手房成交均价46923元/㎡,差不多单位面积差了7000元/㎡。近三年的上海二手房价格趋降,而新房是稳中有升。可以认为这是房龄上的折旧。而相隔一条街,房龄旧的,价格就越低吗?未必!案例1:长中小区(1988年)VS 凯旋一村(1978年)我们先来看下这张19年全年这两个小区的成交量价图。左侧的长中小区均价6.1万,而右侧红色的凯旋一村均价高达8.8万,长中小区的房龄还比凯旋一村新10年。推动凯旋一村房价的只有学区这一因素。另外,我们还翻查了这2个小区的极限单价,长中小区最高单套均价6.8万,而凯旋一村小户型的可以卖到11.68万。可见,在相近的区域,房子越老,价格未必越破。在优质教育资源稀缺的情况下,学区房总能成为“硬通货”。学区可以扭转房龄带来的房价上的不足,但如果同一区域,同一年竣工,又对口同一学区呢?案例2:晶耀名邸(2017年)VS 前滩东方逸品(2018年)提到前滩这两个网红盘,更确切的说是网红板块。一切的一切都聚焦在了华二前滩分校,当然也包括了众多利好在硬抬前滩,全新城市界面,整片运营开发,各类高档商业配套。而这两个项目距离就更近了,为何晶耀名邸整体三期均价8.6万,前滩东方逸品只能卖8.1万。从案名我们其实就已经有了答案。前滩板块寸土寸金,晶耀名邸总计三期,体量有9万方,占地3.35平米,容积率2.7,绿化率35%;感受下晶耀名邸的视野和小区整体感觉。竞品东方逸品呢?总建面将近10万方,体量是不小,但是重要指标容积率高达6.0,绿化率25%;而前滩后续的几个项目呢?东方悦耀容积率4.5,绿化率30%。众所周知,前滩的黄金地段在九宫格,而目前已发售的新盘中,晶耀名邸算的上是明珠产品。用通俗的话来说,就是这个产品“有小区”,2.7的容积率完完全全可以说是前滩的“低密”产品了,而前滩东方逸品和东方悦耀,更像是孤零零的建筑物。看上去确实也是高大上,但也有一种“密密麻麻”的感觉。晶耀名邸的优秀还不止于此。参与过二手房的市场,才能够真正了解每款产品的“好”和“坏”。晶耀名邸的三房户型更受到市场的青睐。阿飞有个朋友小野,神奇般的在晶耀名邸摇号阶段摇中2套,其中一套就是3房户型。链家网成交数据显示,最近的2套成交,全是晶耀名邸的王牌户型。而3月成交的这套单价高达12.4万,还不含税费。而根据成交数据显示,这一套成交仅仅花了3天,换句话说,这类型楼层更好的甚至继续冲击晶耀名邸的二手最高单价。买家纳入这样一套顶级改善可谓是一步到位。“自住投资两相宜”。疫情期间,低密小区逐渐走俏,开始成为市场宠儿,而具备多重优势的晶耀名邸无疑占据了一切房价上涨的预期。相隔一条街,新房就一定能完胜二手房吗?也不尽然。案例3:华润中央公园(2012) VS 湖畔天下 (2018)位于11号线南翔镇北部的新片区,整体给人的印象同样是城市界面干净如新。北南翔整体小区集中在2010-2018年竣工的十年内房龄的次新房。而华润中央公园整体上分为四期,从2012-2014年,有高层有别墅,可谓是南翔板块内的标杆产品。华润深耕上海20多年,从外滩九里、万象城、到最近的静安府,其中当然也包括华润中央公园。其中华润中央公园公园的一期品质更是有口皆碑,而湖畔天下仅仅是弥补了南翔市场供应的空白。根据目前的价格来看,华润中央公园的整体均价在4.5万/㎡,而且较为稳定,湖畔天下的新房均价则是在4.4万/㎡。同一板块相隔一条街,所有配套几乎一致,新房房价搞不过二手房的原因。答案只可能是,新房并非最优,而二手房却是板块标杆。如今,房地产大多都是高周转,因此产品更新的速度很慢,同样也有对于产品细致化程度很高的开发商。而类似华润造出一款匠心级别的产品,即便进入二手市场,仍然可以笑傲江湖五年甚至十年。根据兔博士APP的数据显示,整个2019年,上海二手房市场在500-800万的这个总价段区间,卖的最好的就是华润中央公园。而未来,华润中央公园的利好还并未完全出尽。坊间就在传11号线陈翔公路站(介于南翔站与马陆站中间新开一站),由于本身南翔站距离马陆站过长,所以加设的这一站陈翔公路站十分有必要。更重要的是,增设这一站,惠及南翔板块更多的小区,当然这也是增设这一站的初心。华润中央公园就是最大受益者。我们来看下这张南翔板块分布图。加设的陈翔公路站开通之后,直接辐射到了这些本身品质高,房龄新的小区,可谓是给这些小区的价格加上了双保险。图中可见,华润中央公园的位置比湖畔天下更好,未来当陈翔公路站正式开通之后,还会有一波涨势。目前,陈翔公路站也已经挂牌,正式开通之日已经不远了。以上3个典型案例能够给我们买房什么启示?相隔一条街,当所有配套都共同拥有的时候,学区成为硬通货;疫情期间给我们的启示,相同学区条件下,有小区规模的优先考虑,户型多样性可以给买家更多的选择;如果运气好,额头碰到天花板(小概率事件发生到自己身上,诸如买入华润中央公园,未来新开一个站点,陈翔公路站属于“刮彩票”刮中);在买优质新房的同时,同样应该留意同板块内标杆类次新房,好的次新房可以在未来5年至10年里继续引领板块房价。强者恒强,新房当初卖的好的项目,进入二手市场同样丝毫不差。房价是所有综合属性的加成总和。如果你选好了区域,相隔一条街的好几个竞品怎么选,希望你看完这篇能够有所收获。以上为正文,来自真叫卢俊&真有好房团队的数据专家阿飞

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